无论是中介地铺还是新楼售楼处，从2月过后购房者上门量都呈现上涨状态，3月份上门量甚至超过去年所有的月份；深圳市场上购房者投资客的比例已经下降到了低点，几乎“很难碰到”；市场目前成交的新楼多是去年底时开盘的，有成交说明这一价格得到市场的支撑；目前深圳楼市对于首套置业的购房者房贷政策也有所放松和优惠，种种迹象说明深圳楼市目前正处于一个“底部市场”，但业内人士同时表示，底部市场并不意味着价格不再下行，如果新房短期供应量增大，市场仍然有二次探底的可能。

　　看房买房的人又多起来了

    上周末，在位于深圳宝安西乡的招商果岭售楼处，以家庭为单位的看房者纷纷到来，现场不失热闹，而这个楼盘从去年10月底开盘至今，一直在持续成交中。现场的售楼人员告诉记者，从春节后看房人流就逐渐回升，记者从深圳规划国土委网站上看到，目前招商果岭每天都能有十余套的成交量。

　　而记者在深圳龙华的花半里售楼处也看到类似的场景，只要是周末，来这里看房的人群虽然不比旺市，但却比去年萧条时好很多。深圳规划国土委网站显示，4月21日这天花半里录入成交数据就达19套。

　　一手楼盘的中介代理服务商、世联地产的首席分析师吴志辉告诉记者，世联统计，2月5日是购房客户上门量最低点的一天，接下来的几周则是一周翻一番，上门量大量回升。记者从星河地产了解到，4月初刚刚开放营销中心的星河盛世项目在短短的不足一个月的时间内上门量就超过一万批，可见购房者之回归。

　　从今年春节后开始的这波“回暖”在全国不少城市都体现为成交量的强劲回升，成交不仅超越2011年10月份以来的平均水平，而且原本在业内预计为短期回暖的行情现在却有望得以持续。招商地产有关负责人透露，公司原本在一季度计划签约50亿元，但实际销售仍达55亿元，这个势头在进入4月份后仍然不错。

　　万科方面统计，近期楼盘的上门量的确比前几个月有明显上升。据统计，万科原计划在3月份推盘90亿元，但市场销售好于预期，后来又加推20亿元货值，3月万科销售金额为115亿元，环比和同比分别大增57%和24%。

　　不过这一趋势能否得到真正持续并支持市场在底部运行以及成交量的继续回暖，依然存疑。中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智表示，这次“回暖”从1月份开始，在2、3月份就消化了一大批客户，总体而言是“刚需买房的人越来越少了，还能不能继续支撑成交量有待观察”。李耀智认为，3月份的回暖是由于一部分客户出来买房了，但后续开发商推房依然有压力，目前整个市场还是以观望为主，“从上门量上看，4月份开始中原统计的上门量已经有所减少”。

　　房企刚刚去库存又要面临新增供应压力

　　世联地产华南首席分析师曹取告诉记者，目前深圳市场上购房主要都是以自住需求为主的购房者，其中首次置业的又占很大一部分，而投资客则几乎很难看到，“这也是我们判断目前市场已经在底部的一个原因”，吴志辉表示。

　　如果把房地产市场上的购房者简单地分为自住需求和投资需求的话，那么前者往往是首次置业或二次置业，购房经验不多，其购买力有限，对于价格也更为敏感，而后者往往多次购房，对价格的接受度更高。“现在市场上的购房者主要是前者，因此他们主导的市场上开发商要走量就必然要更低的价格”，曹取表示。

　　“要注意到最近一两个月市场上的新增楼盘很少，但最近成交又很活跃，这说明市场在消化去年底开始入市的那批新房，房企处于去库存阶段，同时也说明市场认可了这一价格，认可了价格再下跌的空间不大”，吴志辉表示。

　　但曹取认为，底部市场也依然会有波动，从4月起下一波新入市的楼盘入市，购房者就会关注，那时就要看销售情况，如果新盘入市销售不理想那么就会引发价格的进一步下行。

　　记者从招商地产了解到，招商一季度新推盘平均去化率为75%，但二季度却为全年推货的最高峰，新推货值将达100亿元左右，远远超过一季度的50亿元货值。而从全国看，万科、保利、恒大、龙湖从二季度开始都将加大供应。中原集团研究中心总监刘渊则认为，低价入市仍是提高销售率最为重要的因素，随着供应加大，标杆房企若不进一步下调价格，可能难以长期维持较高的销售率。

　　李耀智也表示，市场总是购房者从不认可到接受一个价格，然后出现一些价格更低的笋盘，购房者就觉得原先的不再便宜，继续观望导致成交减少，然后再降价成交。“下月开始又将进入供应高峰，开发商集中推盘，供应量加大，需求跟不上就会供大于求，或还将引起一轮房价下调”。

　　记者从多家开发商了解到，目前成交量的回暖在他们看来仍处于相对较低水平，“以价换量”仍为各房企二季度的主基调，并在二季度集中推盘出货。“接下来推盘量确实很大，只要开发商能够入市，成交量就可以维持在比较高的水平，但过了这波推盘潮还会有下一波，还会有新的楼盘入市，在这个过程中，价格还会持续往下探”，曹取表示。

　　“购房者重新开始看房和购房，上门量重新上涨主要还是因为流动性放松的原因”，吴志辉认为，银行对于首套房贷率的优惠促使购房者入市。同时，吴志辉认为支撑目前底部市场判断的还有购房者心理预期的变化，“过去几轮市场调整我们发现，货币政策放松之后一个季度或者两个季度左右，购房者对于风险的接受度变高，因而今年3月份的上门量超过了去年所有月份，即使到了4月份，有人说成交量无法持续，但是清明节上门量有所减少后接下来一周的上门量又超过了3月份。

　　成交量或反弹 价格不会反弹

　　紧随而至的问题是，这样的“回暖”和底部是否意味着拐点的到来，房价是否会反弹呢？

　　曹取表示，目前整个市场在底部，成交量低位运行的时间不会太长，但市场也不会像2009年一样突然反弹，3月份的回暖后价格不一定降多少，但是价格上涨的可能性是很低的。“目前这个市场有成交量反弹的基础，但是没有价格上升的支撑，不大会出现量价一起大幅上涨的局面”。

　　5月份可能会有两万元的楼盘入市，如果其成交理想，那么房价的反弹对市场心理的影响力就会很强烈，甚至对开发商还会不会再降价产生疑问。众厦地产总经理助理林晓华认为，5月份市场两万元单价楼盘的成交情况对全年有二次探底的几率会有很大影响，“如果成交好，就不会二次探底，可能价格就在2、3月份探出来，如果成交不好，今年6、7、8月份还会有二次探底，深圳总的均价回到1.6万元的几率还是很大，每个月的成交量一般不要少于三千套，如果能卖到五千套以上，市场就完全活跃了”。

　　李耀智则表示，谈市场到底或者到拐点都为时尚早。“调控政策没有回暖，限购不取消下，购房的名额就还是在减少”。和李耀智持同样观点的人也不在少数，不少业内人士认为，楼市回暖是由于楼盘新一轮的降价吸引了一部分购房者入市，但支撑楼市出现方向性转变的条件还不具备。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫就表示，目前市场成交回暖主要依赖的是房价和首套房贷利率回调后，首次购房需求的平稳释放，仅仅凭借3月份市场的短暂复苏就断定市场回暖为时尚早。

　　投资客比例低、开发商去库存的特征都跟2009年市场低位很像，但是那一轮调控的房企比现在糟糕很多，也是当时的情况促使房企大降价，曹取表示，一方面房企没有经历过那样的市场起伏而往往准备不足，因此以价换量降价趋势明显，而现在开发商的财务往往稳健，不大会出现2008年的价格大幅下调的情况。

　　李耀智也有类似的判断，2008年全球经济都不好，因此很多拥有多套房的业主经济上压力缠身不得已卖房导致市场大幅下行，而现在这一波调控只有房地产市场惨淡些，其他经济层面还不错，所以不会迫使业主大幅降价甩货。“现在大家对于房价在线麻将平台_打麻将平台-app下載：的是观望”。“现在可以说是低位，但是却不一定是最低位”，李耀智认为。

　　深圳楼市依然有再探底的可能。林晓华表示，从价量关系看，去年10月深圳房价持续下跌至2月底已经探底，目前等待“五一”后的第二波下跌，如不破2月价量低点，中期底即可确认。“现在所谓的底是成交量的底，但价格能否回归反弹要看投资客是否会入市一博，这点我表示怀疑。如缓慢上涨成为常态，如年升5%以下，加上购买多套房有限制，实际已无投资价值，只有使用价值”。

　　底部市场三大特征

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　　投资客比例低 刚需入市

　　在市场迅速上涨的过程中，投资需求购房者的不断进入直接导致市场的迅速上扬，而从历史深圳楼市波动数据来看，投资客占购房比例最高的时刻往往都是市场进入峰值的表现，反过来，市场处于底部运行的一个表示就是投资客比例的最低。

　　据世联地产统计，全国房价高位时全国投资客占购房比例的最高值超过5成，而现在这一数字目前位于13.6%，接近历史最低的2009年3月初的投资客比例7.5%。而据世联地产华南首席分析师曹取表示，目前深圳楼市的投资客比例水平还低于全国，从世联一线中介代理人员的感受而言则是“现在买房的都是刚性需求购房者，投资客几乎很难碰到”。

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　　不降价也卖得动

　　由于近期新入市的楼盘不多，因此目前深圳市场上成交的产品主要是开发商的库存产品，即从去年年底开始开盘入市的产品。这些产品从去年入市后，价格并没有下调，部分楼盘甚至有小幅上涨，但这些房源却一直在维持成交，这说明这些楼盘的价格得到了市场的支撑，即购房者认可了这些价格。

　　一旦价格得到认可可以形成成交，那么对于房企而言除非面临资金回收压力或其他开发商新增供应入市，否则其本身不再有价格下调的压力，即形成了探底的价格。同时，既有库存能形成销售也在减少开发商的库存压力，这些都说明市场处于低位，价格得到支撑。

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　　流动性有所放宽

　　2009年深圳楼市得以触底反弹的一大因素是信贷重新放松。当时恰逢金融危机，决策层处于经济保增长的诉求鼓励房地产市场发展。当时在深圳购房即使二套也有首付2成、利率打折的优惠，因而最终触发市场从底部迅速回暖。

　　目前，虽银行信贷政策远不如当年放松，但银行已有向首置客户逐渐提供信贷优惠政策的趋势，多家银行有望逐步向首置客户提供最多至85折的利率优惠，这些政策可刺激购房者入市，从而带动市场逐渐回暖。刘丽 曲广宁 鲁力