在经历一月份的低迷之后，2月份济南商品住宅成交量明显回升，大涨881%。同1月份相比，2月济南商品住宅市场表现为“量涨价跌”。

　　“特价”促成交

　　2月份，“特价”成为济南市场的关键词。开年，鑫苑名家、绿地国际花都加大优惠力度加推新房源，为2012年的济南房地产市场注入首批新增供应。2月份，众多楼盘大搞优惠，开发商的特价促销策略逐渐发力，在很大程度上促成了成交量的回升。

　　据山东中原统计，2月济南商品住宅市场共成交1844套房源，约20.12万平方米，环比上月上涨831%，与去年10月水平接近。由于本月成交以中小户型居多，因此，整体市场成交套数环比上月上涨881%，成交面积环比上月上涨831%；此外，成交金额环比上月上涨750%。

　　对于2月济南成交量的大幅回升，山东中原分析认为，各中端、中高端项目针对刚需客户价格敏感的特点，普遍选择灵活营销、低价快销走量策略，高折扣、特价房、团购房、内部购房屡见不鲜，首付分期、以旧换新、老带新奖励等新的促销手段也逐渐涌现；各中端、中高端项目成交普遍回升，但低价位或降价幅度大的项目受市场关注程度更高，成交业绩更佳。

　　成交均价环比降9%

　　据了解，2月份济南商品住宅市场成交均价为7324元/平方米，环比1月份的8036元/平方米，下跌9%。

　　据业内分析，主要原因一方面在于成交主力中端或中高端房源价格部分进一步下调，另一方面这部分房源成交量因价格下调而增加，对于整体市场价格影响力提高。

　　此外，整个2月份普通住宅产品成交占整体市场成交量的98%，在一定程度上拉低了整体成交均价。

　　刚需成为绝对主导

　　由于受低价吸引，潜在购房者尤其是刚需客户，逐渐放弃观望，择机入市，已然成为推动济南楼市成交回升的主力。

　　山东中原数据显示，2月济南中端、中高端房源成交量显著扩大，高端房源成交占比收缩。从成交均价区间分布来看，单价在8000元/平方米以下的成交量占整体市场成交量的77%，比上月提高15%，单价在8001-9000元/平方米之间的成交量占到整体市场成交量的17%，两项加总，中端及中高端房源成交量占到整体市场成交量的94%，由此可见，目前济南房地产市场以刚性需求为绝对主导。

　　高端房源成交依然低迷，单价在9001元/平方米以上房源的成交额为6%，其中单价万元以上房源的成交额仅为3%。对此，有专家表示，从高端房源低迷的成交可以看出，市场回暖并非全面回暖，仅仅是中高端房源成交量的迅速回升带动整体市场成交量反弹。(刘龙龙)