在楼市调控新政中，限购和限贷对市场产生的作用无疑最明显。随着“津十条”正式执行，本市居民限购两套房，非本市居民最多只能在津买一套住房。在房屋贷款方面，二套房首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于贷款利率的1.1倍。限购和限贷带给市场最直接的影响就是成交量的下降。今年3月1日，“津十条”执行刚好一年，新政对天津楼市影响几何？

　　限购导致成交量萎缩

　　限购执行后的一年，本市商品住宅成交整体呈量跌价稳的态势。据搜房网数据监控中心统计，“津十条”执行一年(2011.3-2012.2)，天津共成交商品住宅72235套，较新政执行前一年(2010.3-2011.2)减少29.92%。成交面积744.65万平方米，较执行前减少32.04%。价格方面，新政执行后一年本市商品住宅成交均价为9426元/平方米，较之前基本持平，小涨1.64%。而另据数据显示，1月份全国33个大城市中，总体成交量环比大幅下跌52.8%，同比跌幅超六成。区域方面，市内六区虽然成交量领跌全市，但价格依然坚挺，其中市内六区土地稀缺性仍是主因。天津环城四区成交比重达41.53%，是唯一一个成交比重上涨的区域，成交比重较新政执行前增长了6.48%。

　　房企业绩下滑谨慎拿地

　　成交量萎缩，房企业绩下滑，1月份16家房企销售业绩同比降幅达52.8%。而在销售前景暗淡的情况下，标杆房企也选择了更加谨慎的拿地态度。1月份，10大标杆房企购地金额环比和同比分别大幅下降59%和88%。在多数城市，土地仍然是地方政府财政收入的重要来源。包括天津在内的土地出让收入最高的五大城市中，土地收入占当地财政收入的平均比例已超过三成。从2011年下半年开始，先后有在线麻将平台_打麻将平台-app下載、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、海口等逾18座城市微调了当地的楼市政策，各地政府政策微调也显现出对土地财政的依赖。由于大部分城市并未触及限购红线，并且利好刚需，因此这些“小动作”并未被制止。

　　刚需成楼市最大赢家

　　随着限购政策带来的对投机投资需求抑制，开发商手中的房子持续滞销，房价也出现松动。对于刚需购房者来说，买到高性价比房子的几率也随之大大提升。除此之外，随着天津普通住宅指导价格的上调及首套房贷利率的逐渐回归，刚需购房者的负担也随之减小。

　　据数据显示，新政下本市购房者结构开始快速调整，婚房等首次置业的刚性需求买家成为市场绝对主力。记者在售楼处了解到，目前九成以上的购房者都是婚房、改善性等自住型买家，其中七成左右都集中在90平方米左右两居室。不少普通住宅开发企业也开始调整策略，将中小户型作为销售主力。在搜房网2月底进行的一次婚房调查中，只有6.31%的网友的买房目的是“增加个人资产”，其余均为自住和改善性需求。可见，随着限购和限贷的执行，投机投资性需求逐渐被挤出楼市。“津十条”执行一年，刚需购房者无疑是这场博弈中最大的赢家。