楼市调控还需谨防“暗流涌动”
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龙年伊始,芜湖楼市新政被叫停、中山“新限价令”被称为“试行措施”,楼市调控毫无放松迹象。面对库存攀升、成交低迷的严峻市场环境,开发商开始加紧出货。近日,深圳不仅出现了“6字头”楼盘,还出现了开发商“垫首付”等“非常规”促销手段。
专家分析认为,2012年楼市调控不会放松已是业内共识,开发商将加大促销力度。但近期地方政府对“松绑”调控政策的试探举动,表明当前楼市调控还需谨防“暗流涌动”。
存货攀升负债增加开发商出货压力加大
截至25日,已有ST华源、ST中房、中茵股份、渝开发4家房地产上市公司公布了2011年年报。数据显示,上市房企存货继续攀升,而负债也在持续增加,清仓出货压力进一步加大。
虽然ST中房因转让控股子公司徐州天嘉55%股权,存货和流动负债大幅下降,但4家公司的存货和流动负债却依然大幅攀升。数据显示,4家公司的流动负债已达到149 .52亿元,同比增长24 .95%。其中,一年内到期的长期借款达80.61亿元,同比增加了702.13%。
过去的巨额举债已到归还之时,而出清存货似乎是最明确的一条还债之路。数据显示,4家公司的存货同比增加了11.74%,达108.94亿元。
然而,近期楼市成交情况并不乐观。深圳市规划和国土资源委员会数据显示,今年以来,深圳仅1月有3个楼盘取得预售许可证入市,而2月至今一直未有新盘领取预售许可证入市。截至2月25日,深圳可售商品房面积达到248万平方米,正在奔向历史最高点。而成交方面,2月1日至24日,深圳共成交1369套,低于去年同期水平。
深圳中原地产研究显示,2012年深圳市潜在新增项目76个,住宅建筑面积约593万平方米,同比大幅增加52%,加上2011年约265万平方米的存量,今年深圳总供应量近850万平方米。按照现在市场消化的情况来看,今年市场将面临较大的供应压力,开发商在价格方面将有更大力度的促销手段。
开发商促销手段花样多“垫首付”卷土重来
面对低迷的成交,深圳楼盘的促销力度明显加强,不仅价格将至“6字头”,甚至动用了“垫首付”这类“非常规”的营销方式。
近日,深圳市场上出现了“6字头”楼盘。位于深圳坪山新区的深业东城御园每平方米最低6800元,折后均价为6999元,总价26万起,首付只需8万。
2月22日晚,原定于3月开盘的位于深圳龙岗的中海康城国际突然宣布加推五期176套66至88平方米的户型,并配合“开盘减8万”的促销活动,每平方米均价由1 .4万元将至1.2万元左右。据称,开盘当晚便销售七成。
招商地产近日推出“真情越百年,春惠大地,利在龙年”感恩回馈活动,分布在全国14个城市的22个在售项目同时启动优惠活动;恒大借15周年大庆之机,推出置业五重豪礼,全国各地楼盘推出的优惠总额达10亿元;越秀地产在广州的五个楼盘也推出了8.8折的优惠。
除了降价,更有开发商推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。位于深圳罗湖的港澳8号推出了三种优惠措施:若一次性付款可享受8 .5折优惠;若首付三成,享受8.7折优惠;若选择“一成首付”,则享受开发商垫付两成,其中一成免费的优惠,而另一成则需购房者在年内分三次无息还清即可,整体上看相当于享受8 .8折优惠。
实际上,在改善型和投机型住房需求被抑制的情况下,不少开发商将目光投向了支付能力不足的刚性需求。去年以来,沈阳、苏州、株洲、福州、南京、合肥等地均出现过“垫首付”卖楼的情况。
在线麻将平台_打麻将平台-app下載:综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说,调控之下,开发商把能用的降价、送面积、送装修、回购、垫首付等营销手段都用上了,表明了开发商急于推盘的心理。在这种情况下,房价也从“环比上升、同比上升”逐渐变为“环比下降、同比上升”,并走向“环比下降、同比下降”。
楼市调控需谨防“暗流涌动”
专家认为,虽然当前房价已进入下行通道,“垫首付”等“非常规”营销手段的出现,也表明了开发商尽快出货的迫切需要,但仍要谨防地方政府频频试探的各类突围招数,避免“暗流涌动”给调控带来的不利影响。
世联地产集团市场部研究总监王海斌表示,目前开发商的资金压力比较大,并且也已经明确地意识到了中央对于楼市调控的态度。同时,整体来看,购房者已经对房价形成了下降预期,短期内购房者的预期不可能有所变化。因此,开发商必须积极应对,而非继续博弈,否则楼市将保持成交低迷的状态。这也是开发商动用各种手段加紧推盘的原因。
世联地产董事长陈劲松认为,在债务压力之下,2012年开发商必须想尽一切办法拼命收钱,否则将难以保命。
虽然房价已进入下行通道,但近期地方政府出台的楼市新政却在频频试探调控底线,寓意突围,楼市调控需谨防“暗流涌动”。
王海斌说,楼市调控的对象本来是开发商,但是在土地财政的影响下,调控对象却转为了地方政府。正因为有地方政府在中间卡着,开发商才一直对调控“松绑”抱有一丝希望。
近期,佛山、中山、芜湖出台的楼市新政暴露出了地方政府对于放松调控已经“心急如焚”,地方政府“力挺”开发商的态度,无疑为开发商提供了一些“想入非非”的空间。
同时,为了稳定经济,近三个月,央行已经两次下调存款准备金率。广州经纬房产咨询有限公司研究认为,尽管存款准备进率下调后,优先受惠的仍将是中小企业。但目前对首次置业客户有较强的政策倾斜,房地产市场仍将可能间接受益。如去年12月首次下调存款准备金后,各地银行针对首套房的利率基本从上浮利率回归至基准利率。而2月7日,央行也公布将“继续落实差别化住房信贷政策,满足首次购房家庭的贷款需求。”在执行了一年的严厉调控后,政策逐步放宽对首次置业客户的限制。
宋丁说“两次下调存准大约释放出8000亿元资金。这将促使刚需入市,而刚需的入市将对价格起到支撑作用。因此,房价虽然仍将下探,但降幅不会太大。”
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