二月中低总价二手住宅成交率先走出低谷，首置房贷优惠有可能再下调

　　今年春节来得早，中介行在2月份全面复工，部分中介向记者透露，2月以来的二手行情有所回升。中原地产有关人士表示“二手房买卖一周比一周好”，合富置业方面透露，中低总价二手房成交率先走出低谷。良策按揭人士也表示过年后业务量有小小回升。

　　今年1月份，二手楼市因春节原因而创下十年来最差的开局，对于2月份的回升势头，绝大部分专家都表示这是住房需求周期性释放的结果，不足以喻示3月份会迎来小阳春。

　　文/图：记者李凤荷

　　市况回放：低价盘成交率先上扬

　　良策按揭副总经理阮学林告诉记者：“1月份成交太低，累积的需求在2月份爆发，目前的成交看起来是周期性爆发，但成交的上升势头的确挺好，不知道能不能延续到3月。”从大的政策环境来看，限购与限贷政策会继续执行，能让购房者感觉好一点的是首次置业房贷优惠未来可能进一步下调，目前主要是外资银行和部分中小银行可以提供9折利率优惠，随着法定存款准备金率下调，合富置业首席市场分析师龙斌和良策按揭阮学林都看好未来首次置业利率优惠可能重回8.5折的水平。

　　据合富置业成交数据统计，2012年2月上旬总价100万元或以下的中低总价二手住宅成交占比为69.2%，与2012年1月份一样稳居六成以上市场份额，创2011年1月以来中低总价二手住宅占同期整体二手住宅成交比例的高位。

　　合富置业市场部高级主任梁燕明表示，受首套房贷利率回归基准以及存款准备金率下调等消息刺激，首次置业买家群体憧憬房贷申请难度及月供款压力会较去年小，因而有助其入市信心提升；此外，中低总价二手住宅市场在经历一年调整后，业主叫价普遍出现5%~10%幅度的松动，尽管远比买家所期望的至少10%~15%的松动空间要小，但已陆续有经历半年至一年乃至更长时间观望的刚需买家认为价格已调整到可接受范围，因而选择在新春后择机入市；再者，这些购房预算仅100万元左右的首次置业者在目前一手市场已降价的楼盘当中仍难觅符合其预算范围内的物业，他们只能重回二手市场购房，因此进一步利好中低总价二手住宅成交。

　　据合富置业统计数据显示，2月初以来成交总价100万元或以下二手住宅，除了分布在楼价相对不高的花都、番禺、黄埔等外围区域之外，市中心中低总价二手住宅成交主要集中越秀、荔湾的中山三、西门口、上下九、中山八以及同属荔湾的芳村花地湾等有地铁途经、出行条件相对便利的区域，以楼龄稍长的紧凑型两、三房为成交主力。

　　中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，该公司2月份的二手房买卖一周比一周好，周均成交是1月份水平的两倍，客户出来看楼的积极性有所提高。他透露，目前成交上升主要由首次置业者带动，他们基本上都是选择置业目标区域的低端盘源。买家入市的最主要原因是刚性需求释放，其次是业主降价到位。据中原地产数据显示，白云区和番禺区业主降价幅度最大，降价幅度达放盘价的15%。

　　良策按揭阮学林表示，他们也感觉到二手房成交有小幅上升，成交主要集中在低价位的盘源，单价在1万~1.5万元/m2，总价在100万元以下，成交增长的区域为番禺洛溪和荔湾芳村板块。

　　市场展望：三月小阳春或不现实

　　合富置业龙斌表示，2月份总的市场态势依然低迷，低总价二手房成交上升带来的反弹力度有限，不过从数据上看，睇楼量的确有所回升。未来二手楼市面临的挑战与上年无异，首先是限购、限贷政策不会松动，其次是一手楼降价到位，二手房客人会继续分流到一手市场。

　　中原地产瞿中奇认为，市场全面回暖必须满足两个条件，一是置业者对市场预期是一致的乐观；二是多种户型、不同总价的成交全部复苏，而并不仅仅是低总价单位。从目前来看，两个条件都尚未达到，说市场回暖为时过早。

　　合富置业梁燕明表示，预计今年内调控政策放松的可能性不大，近期一手市场已相继出现降价现象，而二手物业的保值和升值力除了与地段有关外，还受到楼龄长短的制约，因此持有楼龄较长物业的中低价二手住宅小业主尤其要留意，可趁目前一手楼盘降价以及中高端二手住宅价格松动幅度有所扩大的时机，出售旧居以获得足够的资金换房改善生活居住环境，以免错过套现换楼的机会。

　　大胆预测：首次置业利率优惠或重回8.5折

　　前不久，央行调整法定存款准备金率，银根再次松动。龙斌认为，随着物价平稳，积极稳健的信贷资金管理之下，有可能使首次置业贷款优惠从9折回归到8.5折。首次置业有别于换房的二套房贷以及投资需求，是国家明令确保扶持的置业类型，他看好今年年中左右首次置业优惠幅度加大。

　　良策按揭阮学林也表示，他们在与银行接触的时候也感觉到首次置业利率优惠不断放松，目前四大银行仍维持在基准利率，外资银行和部分中小银行可以提供9折利率优惠。他认为，银行有拓宽客户基础的压力，银行以差别利率来吸引客户，贷款利率差对客户来说意味着几万元至几十万元的利息支出，一定会影响客户的选择，利率差势必导致利率竞争，从基准利率到9折优惠已看出这一点，未来回归8.5折也是可能的。

　　不过，地产专家认为，目前松动的只是首次置业利率优惠，受调控政策约束的二套房贷政策以及首付成数应该不会松动。中原地产瞿中奇表示，法定存款准备金率下调对客户的影响是有限的，它只会带来贷款放款速度的加快，也有可能促使银行进行利率竞争，但首付成数维持不变，依然会把有心入市无力支付首期款的买家拦在楼市外，市场需求不会因此而扩大。