限购政策决定了今年房地产市场走向已成共识

　　房价一直就是社会关注度高的敏感话题，最近尤是。一系列纷纷扰扰的新闻事件，既有利好，也有利空，一时间让人有点莫衷一是。对于积聚舆论焦点的限购政策，决定了今年房地产市场走向，似乎成为一个社会共识。如果继续严格执行限购政策，房价大落似乎可以预期；如若限购政策松动，房价的大起恐怕无法避免。

　　大落大起之间，在关键而又敏感十字路口的限购政策到底将走向何方？是否在两条极端绝对的路中间有第三条路？舆论讨论最为热烈的限购政策退出、以及出台房产税来对冲其引发的房价报复性反弹，到底有无可能？房价会回落到什么程度？房地产和在线麻将平台_打麻将平台-app下載：宏观经济又将如何相互作用？本报特约三位专家进行探讨。

　　政策解读

　　外界夸大了限购政策的影响

　　在探讨之前，让我们先简单回顾一下近期在线麻将平台_打麻将平台-app下載：房价和限购政策一系列纷繁芜杂的新闻事件：

　　现象：有紧有松有升有降

　　国务院总理温家宝在1月底主持召开国务院第六次全体会议，强调巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资型需求的政策措施，促进房价合理回归。而就在大家还在讨论何为“合理回归”之时，中山楼市限价标准由此前的5800元/平方米，调整至6590元/平方米。一边是中央要求继续严格执行，一边地方又“悄然”放松？

　　随后，央行明确表态，“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。”也几乎是与此同时，安徽芜湖市9日公布《在线麻将平台_打麻将平台-app下載：进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，在芜湖市区购买自住普通商品住房可获契税补助、购房补贴等多项优惠，但4天后这一政策被紧急叫停。

　　上周，广州一市区楼盘推出“9”字头特价楼，打破了胶着的观望情绪。一时间，社会舆论又指向楼价是否会持续探底，房地产市场是否面临崩盘？

　　上述表面看似矛盾但内在有着千丝万缕联系的新闻事件，背后有何深意？

　　专家：首次置业者是限购保护对象

　　曹建海认为，外界夸大了限购政策对房地产市场的影响。实际上，“限购并非不让买房，而是不让都买房”。而彭澎也认同这个观点，他表示，首次置业者一直都是政策保护的对象，而即使是有两套房的人要改善，还是可以“卖一买一”，此外大规模的保障房建设也能满足一些人群的居住需求。

　　秦虹也为限购政策“喊冤”，并对一些误读进行澄清。其一是有人说房地产调控误伤刚需。但限贷政策限购三套以上房，如果是已经有两套房的买家，不应被认作是刚需。其二则是全国政策一刀切的误读，全国600多个城市中只有40多个城市限购，说“一刀切”夸大了事实。再者，去年有很长时间首套房利率提高，但这是商业银行自主的行为，并不能代表政策的变化。从2010年“国十条”出台以来，国家实行差别化信贷政策、支持首套房家庭购房的政策从来没有改变过。

　　政策走向

　　成果需巩固 地方盼调整

　　对于限购政策的走向，三位专家的意见不尽相同，这也反映出社会对此政策的复杂心态和矛盾态度，尤其是中央和地方的意见差异。

　　中央政策核心为保护居住性需求

　　曹建海认为，限购政策的走势显然要看今年“两会”的讨论。但从目前的情况来看，投资拉动型经济增长和土地财政依赖，决定了地方政府都有意愿取消限购。社会上来自地方官员、房地产上下游行业、金融机构、投资机构和投资者等，要求放松调控的呼声此起彼伏。对此，曹建海态度很明确——限购政策对抑制房价和投资投机性需求是有明显效果的，目前也取得了一定的成效，但调控的基础依然不稳。在这个时候，应坚持调控不动摇。房价的非理性升高，对经济发展有伤害，经济结构也不能成功转型，同时会加剧社会的不公平。再加之土地财政使地方粗暴征地，引发了社会群体事件，影响社会和谐稳定。地方政策希望调整限购政策,“不可能被通过”。

　　秦虹的观点和曹建海类似，但角度不同。她表示，一系列的国家会议在线麻将平台_打麻将平台-app下載：房地产政策的指引非常明确，核心为两点——房地产调控不动摇，促进房价合理回归。而政策的方向则是控制投资和投机性需求，保护真正的居住性需求。目前，市场正在向着调控预期的方向变化，而政策的关键就是要巩固调控成果。

　　有意思的是，两位来自在线麻将平台_打麻将平台-app下載的专家学者对于限购政策的方向比较坚定，而广州的彭澎则明显不同。彭澎说，在限购城市中，北上广等一线城市执行严格，但一些二三线城市是比较宽松的。在新国八条中，有对限购城市房价控制目标的规定，但至今还没有中央部委对此进行审查。彭澎表示，“实际上现在限购政策已经不是那么严格了”。但未来，彭澎认为房价“大落”、“大起”的情况不太可能出现，而是会出现第三种情况，即“口头上坚持限购，但实际上放松”的“外紧内松”。

　　房价走势

　　增速下降，调整将继续

　　对于房地产市场的未来走势，曹建海认为房价1～2年内将呈“L”形轨迹回落，其支持因素一是调控房价已形成社会共识，正常货币政策下，房价仍可能出现大幅调整；二是信息系统建立和房产税推进，将根本抑制住房投机；三是保障房供给将在中长期发挥作用；四是未来宽松货币政策与人民币升值趋势不能并存。

　　秦虹认为，短期看市场的调整还会延续，中长期来看，在线麻将平台_打麻将平台-app下載：所处的发展阶段决定了支撑房产市场需求的空间仍然存在，城镇化还在进行，人们的消费结构升级远远没有结束。2011年调控下的住宅市场，房价开始逐步回归平衡，而且改变了单一上涨的格局。2012年的房地产增速会下降，行业的调整仍将继续。

　　房产税

　　房产税剑指投机性需求

　　未来房产税会逐步替代限购令，以对冲其带来的房价大幅反弹吗？

　　彭澎认为，房产税是国际惯例，也是大势所趋。在个人信息采集系统完善后，逐步推出房产税、限购政策退出是合理科学的。对目前在重庆和上海试点的房产税，他认为有几点做得不够，一是对多套房的购买没有约束；二是没有设房产空置税；三是没有对二手房交易环节增值部分的征税。在这几个方面完善后，可形成对投资及投机性需求的威慑和抑制。曹建海认为最重要是对“存量房征税”！

　　而和上述两位站在实操层面的论述不同，秦虹的看法更为宏观，她认为，无论是限购政策，还是根据国情出发，将来出台的房产税，针对的都是投资和投机性的需求，其目标是一致的。如果买家是真正的居住性需求，那政策对其没有影响；但如果是投机性需求，无论是现在的政策还是将来的政策，都会有影响。

　　产业风险

　　“去支柱化”促结构调整

　　有人提出，房地产业是2012年在线麻将平台_打麻将平台-app下載：经济最大的风险。对此，曹建海分析，目前房地产占GDP的9%～11%左右，按国际惯例如果总量占GDP5%以上就属于支柱产业的惯例，房地产业无疑是在线麻将平台_打麻将平台-app下載：经济的支柱产业。

　　目前宏观调控政策使房价回落，可能会影响到宏观经济，这也许就是“风险”所在。但“(即使是下降真的发生)，那这种下降也是一种好现象”。经济发展不能光看速度，还要看其质量。房地产业“去支柱化”，在线麻将平台_打麻将平台-app下載：城市化的方式面临调整，政策会更加尊重市场真实需求，政府也将转型为公共服务。 记者 龙蕾