随着天津“双城”发展战略的提出，政策扶植使滨海新区成为天津经济发展新引擎，而区域强劲的发展势头，更吸引了众多外地刚需及投资客在此置业。近两年，在庞大的住宅需求下，中新生态城、北塘及响螺湾板块开发迅速，众多住宅项目拔地而起。而集中放量的2011年，本应是滨海新区住宅市场的收获年，却因突如其来的楼市调控而高吹。住宅市场不仅“量价齐跌”，降价楼盘数量更居全市之首。但调控也为滨海提供了商业发展新契机，区域商业项目在响螺湾、于家堡两区加快布局。时下，滨海新区借势区域经济发展优势，大力营造商业氛围，以商业地产促进区域腾飞。

　　调控直击投资客滨海住宅市场持续低迷

　　滨海楼盘投资属性较强，受调控影响，滨海楼市也呈现出相对低迷的态势。据第一太平戴维提供的数据显示，2011年前11月份，滨海新区商品住宅共成交12278套，同比下降14.56%，总成交面积为122.5万平，同比下降15.29%。从区域上看，塘沽以7754套成交量居各区首位，大港成交2291套、汉沽成交1636套、开发区成交597套垫底。与2010年相比，除大港上涨18.29%外，其它三区域均出现降幅，其中塘沽下降3.32%，保持基本持平的态势，而汉沽和开发区分别下降41.38%和63.19%，降幅较大。

　　另外，在2010年大热的中新生态城、北塘及响螺湾等新兴区域，因产品多面向投资客且以“生态、节能”建筑为主，板块楼盘均价较高且同质化严重，已成本轮调控重击板块。而去年滨海新区保障房超额完成3793套的建设成绩，使市场供需结构变化的同时，也加大了区域高价楼盘的销售压力。面对这样的市场现状，众多在售项目均采取降价促销以求在竞争中取胜。截至去年12月中旬，滨海新区降价楼盘达34个，数量位居天津首位。调控下，滨海新区住宅市场低迷的成交情况仍将持续，市场前景不容乐观。

　　写字楼放量激增响螺湾、于家堡商业气候渐浓

　　与住宅市场截然不同，滨海新区写字楼市场愈发活跃，响螺湾商务区及于家堡金融区成为写字楼市场主阵营。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。预计2014年，响螺湾区域写字楼总供应量将达216万平方米；于家堡金融区写字楼供应量也将达180-240万平方米；泰达MSD区域也将为新区带来84万的写字楼供应。第一天平戴维斯营销总监王朋表示，“未来区域内高品质写字楼项目的陆续建成入市，将有效拉升区域整体市场的租金和售价水平。但集中入市将会使得市场空置率初期压力较大。因此，如何最大化写字楼对区域经济发展的拉动作用是滨海新区应深思的问题。”另外，与市区写字楼市场不同，滨海新区的写字楼租赁市场较为混乱，除泰达中心酒店和泰达MSD( C区)为纯租赁项目外，其余项目均为销售型写字楼在二手市场的反租赁。

　　在商业市场方面，借势写字楼市场的发力，响螺湾和于家堡两大商圈也将逐渐形成，中高档次为主，预计总建筑面积将超过100万平方米。目前滨海新区商业市场中低端零售商居多，租金水平较低，去年下半年主要商圈商业物业首层平均租金为每平方米每月人民币238元，未来有很大上升空间。而随着2014年两大商圈的落成，大型卖场、百货、餐饮、购物中心等商业设施将满足区域内中高端居民的消费需求。

　　如今，滨海新区住宅与商业两大市场可谓“冰火两重天”。调控下，本地及外地刚需客群成为区域置业主力，客群结构的变化，将使价位适中的中小户型及保障房产品在住宅市场中脱颖而出。而以“生态，宜居”为卖点，面向投资客的产品将难现2010年辉煌，楼盘降价或将持续至今年底。同时，随着滨海新区的迅速发展，外企及商业投资客将继续涌入并集中在响螺湾、于家堡两地，以消化区域内大量的零售商铺及写字楼产品。但因未来3年写字楼供应量较大，租售价可议空间高于市区，写字楼买方市场或将形成。2011年，是滨海新区住宅市场失利的一年；2012年，是滨海新区住宅市场向商业市场转型的一年；2014年，将成滨海商业市场发力年。